Avant de mettre son bien en location sur Airbnb, une question revient souvent chez les propriétaires : quel régime fiscal choisir ? C’est une étape clé, trop souvent négligée, alors qu’elle peut faire toute la différence entre une bonne et une excellente rentabilité. Le bon choix ne dépend pas uniquement des revenus, mais aussi de la manière dont le logement est exploité, et de l’accompagnement dont vous bénéficiez.
Chez Concimmo, conciergerie spécialisée en location Airbnb, nous accompagnons les propriétaires à chaque étape de leur mise en location. Et la fiscalité, c’est l’un des premiers sujets que nous abordons. Alors, faut-il opter pour le micro BIC ou le régime réel ? Voici nos conseils.
La fiscalité de la location meublée, en deux mots
Louer un bien meublé c’est-à-dire équipé pour permettre au voyageur de vivre immédiatement dans le logement — vous fait entrer dans un régime fiscal particulier : celui des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), que vous soyez loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP).
Contrairement à la location nue (soumise aux revenus fonciers), ici deux options s’offrent à vous :
- Le régime micro BIC : simple, rapide, mais parfois limitant.
- Le régime réel : plus technique, mais souvent beaucoup plus rentable.
Le micro BIC : une option simple, mais pas toujours avantageuse
Ce régime s’applique automatiquement si vos revenus annuels sont inférieurs à 72 600 € (ou 176 200 € pour les meublés de tourisme classés). Il vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus. Vous ne payez donc de l’impôt que sur la moitié de vos loyers perçus.
Prenons un exemple concret :
Vous percevez 20 000 € par an en revenus Airbnb ? Votre revenu imposable sera de 10 000 €.
Avantage : vous n’avez aucune comptabilité à faire.
Limite : vous ne pouvez pas déduire vos vraies charges : frais de ménage, consommables, frais de plateforme, gestion déléguée, intérêts d’emprunt, etc.
Or, si vous confiez la gestion de votre bien à une conciergerie, ou que vous avez des charges significatives, vous passez à côté d’une optimisation fiscale précieuse.
Le régime réel : la meilleure option si vous avez des charges
Avec le régime réel, vous pouvez déduire toutes les charges liées à l’activité de location :
- Intérêts d’emprunt
- Assurance PNO
- Frais de ménage (inclus si vous passez par Concimmo)
- Commission Airbnb
- Frais de conciergerie
- Travaux d’entretien ou de réparation
- Taxes foncières
- Et surtout, l’amortissement du bien
L’amortissement permet de constater chaque année une “perte de valeur comptable” du logement, sans sortir d’argent. C’est une charge fictive, mais déductible. Résultat : dans la grande majorité des cas, vous réduisez à zéro vos revenus imposables. Et ce, pendant 5 à 10 ans selon les cas.
C’est pourquoi, chez Concimmo, nous recommandons presque systématiquement le régime réel à nos clients propriétaires.
Régime réel : une complexité assumée… mais encadrée
On ne va pas vous mentir : le régime réel nécessite de faire une comptabilité complète, et souvent de passer par un expert-comptable.
Mais si vous avez fait le choix de confier la gestion de votre logement à une conciergerie, vous êtes déjà dans une démarche d’optimisation de votre temps et de vos revenus. Autant aller jusqu’au bout et optimiser aussi vos impôts.
Chez Concimmo, nous travaillons avec des partenaires spécialisés en fiscalité LMNP. Ensemble, nous mettons en place une stratégie simple, fluide, qui maximise vos revenus tout en vous libérant de la charge administrative.
Micro BIC ou régime réel : comment choisir concrètement ?
Voici quelques repères :
| Critère | Micro BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Simplicité de déclaration | Très simple | Comptabilité à tenir |
| Abattement sur les loyers | 50 % | Aucun (mais déduction réelle) |
| Déduction des charges réelles | Non | Oui |
| Amortissement du bien | Non | Oui |
| Optimisation fiscale sur le long terme | Faible | Élevée |
| Accompagnement par Concimmo | Compatible | Recommandé |
Notre conseil chez Concimmo
Le micro BIC peut être une bonne solution si vous louez très peu, avez peu de charges, ou gérez vous-même votre logement. Mais dans 80 % des cas que nous rencontrons, le régime réel permet de réduire très fortement, voire totalement, l’impôt sur les loyers.
En nous confiant votre logement, vous profitez non seulement d’un accompagnement complet sur la location Airbnb (accueil, ménage, annonces, prix dynamiques), mais aussi de notre expertise sur le plan fiscal pour faire les bons choix. Et tout cela, sans effort de votre part.
Vous hésitez encore entre le micro BIC et le régime réel ? Chez Concimmo, on ne se contente pas de gérer votre logement : on vous aide à faire les bons choix dès le départ.
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